Если вы уже владеете недвижимостью в Греции или же думаете в ближайшем будущем о ее покупке/продаже, то вы обязательно должны владеть информацией о налоговом законодательстве, действующем в настоящий период времени относительно недвижимости. Ниже мы расскажем вам о ключевых моментах в налогообложении недвижимости в Греции, а также о том, на что всегда следует обращать внимание.
Какие налоги взымаются при покупке недвижимости?
Во-первых вам, как собственнику (продавцу) или потенциальному собственнику (покупателю) важно знать, какие налоги взымаются при покупке/продаже недвижимости в Греции. Кроме того, вы должны четко понимать, уплата какого налога является обязанностью продавца, а какого обязанностью покупателя, чтобы в последствии это не стало для вас неожиданностью.
Вы должны знать, что налоги, связанные с приобретением недвижимости, следующие:
налог на добавленную стоимость - НДС [Φόρος προστιθέμενης αξίας - ΦΠΑ]- оплачивается покупателем,
налог на передачу собственности [Φόρος μεταβίβασης ακινήτου - ΦΜΑ]-оплачивается покупателем,
налог на прирост капитала [Φόρος υπεραξίας ακινήτου] - оплачивается продавцом,
единый налог на недвижимость [Ενιαίος φόρος ιδιοκτησίας ακινήτων - ΕΝΦΙΑ] и сбор за недвижимое имущество [Τέλος ακίνητης περιουσίας - ΤΑΠ]- оплачиваются владельцем имущества ежегодно и в любом случае, должны быть оплачены продавцом на момент передачи прав собственности.
Налог на добавленную стоимость - НДС [Φόρος προστιθέμενης αξίας - ΦΠΑ]
Согласно действующему законодательству Греции, при покупке недвижимости покупателем оплачивается НДС в размере 24% от продажной стоимости объекта недвижимости, если вы покупаете второй и более объект недвижимости (например загородный дом, офис и т.п.).
Однако следует отметить, что в соответствии с законом № 4646/2019, уплата НДС при покупке недвижимости была временно приостановлена изначально до 31 декабря 2022 года, а в последствии, до 31 декабря 2024 года.
Покупатели, приобретающие свой первый объект недвижимости, освобождаются от уплаты НДС, а также от налога на передачу собственности.
Налог на передачу собственности [Φόρος μεταβίβασης ακινήτου - ΦΜΑ]
Покупатель, который в настоящее время хочет приобрести недвижимость в Греции, должен оплатить налог на передачу собственности и это, в обязательном порядке, нужно сделать перед заключением договора купли-продажи. Стоит отметить, что теперь налог на передачу собственности также оплачивается в электронном виде. Покупатель и продавец, согласно указаниям нотариуса сопровождающего сделку, подают заявку в компетентную налоговую службу. Затем, налоговая служба выдает покупателю соответствующее налоговое уведомление, содержащее все необходимые реквизиты для уплаты налога.
Что касается суммы платежа, то в случае покупки недвижимости на вторичном рынке (т.е. не от застройщика), покупателю при покупке начисляется налог на передачу собственности в размере 3% от кадастровой(объективной) стоимости объекта. В платеж также будет включен и муниципальный сбор в размере 3% от начисленного налога на передачу собственности.
Однако, покупатель (при условии наличия греческого или европейского гражданства) будет освобожден от уплаты налога на передачу собственности, если речь идет о покупке первого жилья с кадастровой стоимостью:
до 200 000 евро, если покупатель не женат,
до 250 000 евро, если покупатель состоит в браке или заключил договор о совместном проживании и без детей,
если в семье 1 или 2-е детей, лимит стоимости недвижимости подымается на 25.000 евро на каждого ребенка,
если семья имеет 3-х и более детей, то на каждого дополнительного ребенка лимит увеличивается на 30.000 евро.
Потенциальный покупатель должен убедиться, что он соответствует критериям для освобождения от уплаты налога на передачу прав собственности. Это значит, что покупателю необходимо проверить и быть уверенным, что на момент покупки данного, предположительно первого для него объекта недвижимости, он не имеет иных прав владения или пользования недвижимым имуществом.
Налог на прирост капитала [Φόρος υπεραξίας ακινήτου]
Налог на прирост капитала взимается по ставке 15% от прибыли, полученной между ценой покупки и ценой продажи конкретного объекта недвижимости. Налог платит продавец недвижимости.
В случае, если частным лицом были совершены три или более продажи недвижимости за два года, налог на прирост капитала возрастает, поскольку он характеризуется Налоговыми Органами как прибыль от деловой активности. В данном случае расчет налога происходит по другой ставке, которая применяется к предпринимателям.
Однако следует отметить, что уплата налога на прирост капитала была приостановлена сначала до 31 декабря 2022 года, а в последствии, до 31 декабря 2024 года, с целью поддержания рынка недвижимости.
Как облагается налогом владение недвижимостью?
Если вы владеете недвижимостью в Греции, вы ежегодно облагаетесь единым налогом на владение недвижимости [Ενιαίος φόρος ιδιοκτησίας ακινήτων -ΕΝΦΙΑ]. Данный налог состоит из основного и дополнительного налога.
Основной налог рассчитывается на основании шкалы определенных зональных коэффициентов, в соответствии с месторасположением объекта недвижимости, а также согласно характеристикам объекта (возраст объекта недвижимости, этаж, техническое состояние, цель использования). Единый налог на владение недвижимостью, как правило, колеблется от 0,001 до 13 евро/м2.
Расчет налога в 2022 году отличается от расчетов предыдущих лет, т.к. выполнен в соответствии с новыми, измененными кадастровыми(объективными) стоимостями. Кадастровые стоимости, установленные после регулировки, изменили сумму основной части налога.
Новые счета на оплату единого налога на владение недвижимостью предоставляют данные о:
уменьшении или увеличении налога по отношению к общей стоимости недвижимости,
наличии или отсутствии у вас права на скидку от 50% до 100% (например, как у владельцев недвижимости с низким доходом),
сумму основного налога,
сумму дополнительного налога,
общую сумму налога.
Дополнительный налог
Если общая стоимостью вашей недвижимости составляет сумму более, чем 200.000 евро, то сумма, превышающая 200.000 евро будет дополнительно облагаться налогом по ставке от 0,1% до 1,15%.
Дополнительные сборы
В дополнение к единому налогу на владение, недвижимость также облагается муниципальными сборами [Τέλος ακίνητης περιουσίας - ΤΑΠ]. Муниципальный сбор зависит от состояния, возраста, а также зональной стоимости недвижимости и рассчитывается с коэффициентом от 0,025% до 0,035% на кадастровую(объективную) стоимость объекта имущества.
Кроме того, вы должны знать, что данный муниципальный сбор оплачивается владельцем и включается в счет за электричество. От уплаты муниципального сбора освобождены: общие части многоквартирных домов, здания, обозначенные как «исторические памятники», а также здания, строящиеся в течении 7 лет после выдачи разрешения на их строительство.
Специальный налог на недвижимость (статья 15 Закона 3091/2002)
Специальный налог на недвижимость не распространяется на физических лиц. Этот налог применяется только к юридическим лицам с имущественными правами полной или частичной собственности, или с правом пользования собственностью, расположенной в Греции. Специальный ежегодный налог должен быть оплачен в размере 15% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Однако, в зависимости от типа компании и ее устава, из правил существуют исключения.
Как облагается налогом эксплуатация имущества?
Если вы являетесь индивидуальным владельцем недвижимости и сдаете ее в аренду, то вы облагаетесь налогом на годовой доход от аренды:
со ставкой 15% на сумму до 12.000 евро,
со ставкой 35% на сумму от 12.001 до 35.000 евро,
со ставкой 45% на сумму более 35.000 евро.
Если ваш арендатор является юридическим лицом, то арендная плата облагается дополнительным сбором в размере 3,6% и, в зависимости от личного соглашения между вами, этот сбор будет оплачивать или владелец, или арендатор.
Сфера налогового законодательства связана с множеством нюансов и сложных аспектов. В связи с этим мы рекомендуем вам обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся в налоговом праве, чтобы избежать ошибок и минимизировать налоговые обязательства.
Наш Адвокатский Офис предлагает широкий спектр услуг по налоговому праву, обеспечивая нашим клиентам компетентное и индивидуализированное юридическое сопровождение в сфере налогового права для обеспечения соблюдения всех требований налогового законодательства.