ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ В ГРЕЦИИ: КАК ИЗБЕЖАТЬ ПЕРЕКВАЛИФИКАЦИИ В ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКУЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ
- 22 часа назад
- 3 мин. чтения
В соответствии со статьёй 21 §3 Закона № 4172/2013, доход полученный физическим лицом от продажи недвижимости, может быть квалифицирован как прибыль от предпринимательской деятельности и, соответственно, подлежать налогообложению как доход. Одним из ключевых критериев является систематический характер совершаемых сделок.
Согласно разъяснениям к закону, систематичность имеет место в случае совершения трёх (3) аналогичных сделок в течение двух (2) лет, если такие сделки направлены на отчуждение объектов недвижимости, осуществляемые с целью извлечения прибыли (продажа недвижимости). При этом решающее значение имеет количество заключённых сделок как самостоятельных юридических актов, а не количество объектов, проданных в рамках каждой из них.
При определении количества сделок следует знать что:
Продажа нескольких объектов недвижимости одному покупателю по одному нотариальному договору квалифицируется как одна сделка независимо от количества проданных объектов;
Продажа нескольких объектов одному покупателю в один и тот же день, даже если она оформлена отдельными договорами, также признаётся одной сделкой;
Продажа объектов одному и тому же покупателю по разным договорам, заключённым в различные даты, рассматривается как несколько самостоятельных сделок, при этом определяющим критерием является количество договоров;
Если в рамках одной сделки продаются различные виды имущества, критерий систематичности оценивается отдельно по каждому объекту.
Таким образом, правовая квалификация для целей налогообложения зависит прежде всего от способа документального оформления продажи.
Для лучшего понимания практического применения положений законодательства приведены следующие примеры:
Продажа квартиры вместе с парковочным местом и кладовой — одна сделка;
Продажа трёх отдельных квартир в одном здании одному покупателю по одному договору — одна сделка;
Продажа квартиры в 2019 году, парковочного места в 2020 году и кладовой в 2021 году — три самостоятельные сделки;
Продажа квартиры 25.05.2023 и кладовой 27.05.2023 — две сделки, несмотря на функциональную связь объектов;
Продажа по одному договору объектов, расположенных в разных регионах (например, квартира в Афинах, квартира в Салониках, коммерческое помещение в Патрах и земельные участки в Фокиде) — одна сделка;
Объединение трёх ранее приобретённых офисов в один объект с последующей продажей — одна сделка;
Разделение одного объекта (например, квартиры площадью 250 кв.м.) на три самостоятельные единицы с последующей продажей двум покупателям — три сделки.
Анализ приведённых примеров показывает, что формальный подход налогового органа может приводить к ситуациям, в которых фактические обстоятельства не всегда очевидно свидетельствуют о ведении предпринимательской деятельности. Например, поэтапная продажа имущества может быть обусловлена личными или финансовыми причинами, однако формально подпадать под критерий систематичности. В то же время разовая отчуждение значительного объёма недвижимости может не формировать достаточного количества сделок для признания предпринимательской активности.
Исключения
Закон предусматривает случаи, при которых сделки не учитываются при определении наличия предпринимательской деятельности.
Не включаются в расчёт:
продажи имущества, полученного по наследству;
продажи имущества, полученного по договору дарения от родственников до второй степени родства;
продажи имущества, находившегося в собственности более пяти (5) полных лет.
Например, если физическое лицо получило по договору дарения пять объектов недвижимости в 2018 году и продало их в 2023 году, такие сделки не принимаются во внимание при оценке наличия предпринимательской деятельности.
Таким образом, квалификация дохода от продажи недвижимости как прибыли от предпринимательской деятельности зависит не только от цели извлечения прибыли, но и от формальных критериев — прежде всего от количества и структуры совершённых сделок в рамках установленного двухлетнего периода.
Практика показывает, что способ оформления договоров, временные рамки продажи и правовой режим приобретения имущества существенно влияют на налоговые последствия. Для минимизации рисков рекомендуется проводить предварительный правовой и налоговый анализ каждой конкретной сделки с учётом действующего законодательства и практики налоговых органов.
Подпишитесь на наши страницы в социальных сетях и следите за всеми обновлениями:
Адвокат в Афинах | Юридическая помощь в Греции | Проверка Недвижимости в Греции | Налоговое планирование при продаже недвижимости Греция | Проверка сделок с недвижимостью | Налоги в Греции | Продажа недвижимости в Греции | Покупка недвижимости в Греции
