Κατά την υπογραφή ενός ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης ακινήτου, και τα δύο μέρη, ιδιοκτήτης και ενοικιαστής, πρέπει να γνωρίζουν ακριβώς ποια είναι τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις τους. Συχνά, τα μέρη τα αγνοούν, με αποτέλεσμα να αντιμετωπίζουν προβλήματα, τα οποία μπορούν να επιλυθούν μόνο από τα ελληνικά δικαστήρια.
Όσον αφορά τους ενοικιαστές, ορισμένοι απ΄αυτούς συνήθως υπογράφουν τυποποιημένο μισθωτήριο συμβόλαιο, το οποίο βρίσκουν στο διαδίκτυο, χωρίς να το διαβάσουν, ή διαβάζουν αλλά δεν δίνουν σημασία σε κάποιους όρους που περιέχονται σε αυτό.
Σας έχουμε ετοιμάσει τα κύρια σημεία που πρέπει να προσέχετε, προκειμένου να αποφύγετε διαφορές και παρερμηνείες κατά τη διάρκεια της περιόδου ενοικίασης ακινήτου.
1. Μίσθωμα.
Δεν υπάρχει νομοθεσία που να καθορίζει το ύψος του μισθώματος. Το ύψος του μισθώματος καθορίζεται ελεύθερα από τα μέρη. Συνιστάται, το πραγματικό ποσό του μισθώματος να αναφέρεται στη σύμβαση μίσθωσης, καθώς αυτό θα βοηθήσει στην αποφυγή πιθανών προβλημάτων με τις φορολογικές υπηρεσίες. Επίσης, είναι καλό να προσδιορίζεται εκ των προτέρων το ποσό των τυχόν μελλοντικών αυξήσεων του μισθώματος, ώστε κάθε συμβαλλόμενο μέρος να γνωρίζει ποια είναι τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις του.
2. Εγγύηση.
Ως εγγύηση, στον ιδιοκτήτη/εκμισθωτή μπορεί να καταβληθεί ποσό ίσο με το μίσθωμα ενός μήνα. Απαγορεύεται από το νόμο η καταβολή προκαταβολής άνω των δύο μισθωμάτων. Η εγγύηση επιστρέφεται στον ενοικιαστή στο τέλος της περιόδου ενοικίασης.
3. Διάρκεια της μίσθωσης.
Σύμφωνα με τον νόμο, η σύμβαση μίσθωσης ισχύει για τουλάχιστον τρία έτη, ακόμη και αν έχει συμφωνηθεί μικρότερη ή αόριστη διάρκεια. Εάν μια σύμβαση μίσθωσης ορίζει διάρκεια μικρότερη των τριών ετών, είναι άκυρη. Στην περίπτωση αυτή, η μίσθωση ισχύει για 3 έτη (όπως ορίζει ο νόμος). Εάν η συμφωνία μίσθωσης ορίζει διάρκεια μεγαλύτερη των τριών ετών, η συμφωνία θεωρείται έγκυρη. Εξαίρεση αποτελεί η σύμβαση μίσθωσης δεύτερης κατοικίας ή εξοχικής κατοικίας. Στην περίπτωση αυτή, η διάρκεια της μίσθωσης εναπόκειται στη διακριτική ευχέρεια των μερών. Η τριετής μίσθωση είναι υποχρεωτική μόνο για την κύρια κατοικία.
4 Περιγραφή ακινήτου.
Μια σωστή περιγραφή του ακινήτου στη σύμβαση θα προστατεύσει τόσο τον ενοικιαστή όσο και τον ιδιοκτήτη από μελλοντικές διαφωνίες.
5. Χρήση του ακινήτου.
Το συμφωνητικό ενοικίασης πρέπει να αναφέρει ακριβώς τον τρόπο με τον οποίο θα χρησιμοποιείται το ακίνητο. Το ακίνητο δεν πρέπει να χρησιμοποιείται για κανέναν άλλο σκοπό εκτός από αυτόν που ορίζεται στη σύμβαση. Εάν είναι απαραίτητο να χρησιμοποιηθεί το μίσθιο για σκοπούς άλλους από αυτούς που ορίζονται στη σύμβαση, ο μισθωτής υποχρεούται να λάβει τη γραπτή συγκατάθεση του εκμισθωτή.
Ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να παραδώσει το ακίνητο στον μισθωτή σε κατάσταση κατάλληλη για τη συμφωνηθείσα χρήση και να το διατηρεί σε καλή κατάσταση καθ' όλη τη διάρκεια της περιόδου ενοικίασης. Ο μισθωτής δεν ευθύνεται για οποιαδήποτε ζημία ή μεταβολή του ακινήτου που προκαλείται από φθορά λόγω της συμφωνημένης χρήσης του.
6. Αποζημίωση για ζημίες που προκλήθηκαν ως αποτέλεσμα της παράνομης/μη συμφωνημένης χρήσης του.
Προκειμένου να αποφευχθούν συγκρούσεις μεταξύ των μερών, η σύμβαση θα πρέπει να διευκρινίζει λεπτομερώς ποια χρήση του μισθίου θεωρείται νόμιμη και ποια όχι.
7. Ηλεκτρονική υποβολή της μίσθωσης στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ.
Το συμφωνητικό μίσθωσης με τα προσωπικά στοιχεία του μισθωτή υποβάλλεται ηλεκτρονικά στην Πλατφόρμα της ΑΑΔΕ. Η διαδικασία αυτή είναι υποχρεωτική για τη νόμιμη μίσθωση και διαχωρίζεται από την υπογραφή αναλυτικής συμφωνίας μεταξύ των μερών.
Μόλις, καταρτιστεί και υπογραφεί λεπτομερές συμφωνητικό μεταξύ του εκμισθωτή και του μισθωτή, τα βασικά στοιχεία αυτού υποβάλλονται ηλεκτρονικά στην Πλατφόρμα της ΑΑΔΕ. Εάν ο ενοικιαστής είναι αλλοδαπός και η διάρκεια της μίσθωσης είναι μέχρι τρεις (3) μήνες, η αναγραφή του ΑΦΜ του δεν είναι υποχρεωτική, αναγράφεται μόνο ο αριθμός διαβατηρίου του και ο τόπος κατοικίας του.
8. Στο τέλος της περιόδου ενοικίασης, ο ενοικιαστής υποχρεούται να επιστρέψει το ακίνητο στην κατάσταση στην οποία το ενοικίασε.
9. Ο ενοικιαστής δεν δικαιούται να λύσει τη σύμβαση μίσθωσης πριν από τη λήξη ισχύος της.
Εάν ο ενοικιαστής επιθυμεί να λύσει πρόωρα τη σύμβαση, υποχρεούται να καταβάλει τα υπόλοιπα μισθώματα, διαφορετικά ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να τα διεκδικήσει δικαστικά.